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商业地产价pk10开奖值研判要点

  随着住宅市场的管控力度越发严格,更多有远见的开发商将目光集中在自身的存量商业地产之上,但由于前期规划的不合理与经验的缺失,甚至自身地块就存在着一些不利条件,这就导致这些存量商业项目无法去化。租赁困难、销售困难,放在手中的死资产就如曹操嘴里的鸡肋一样,食之无味弃之可惜。所以我为认为解救当前房地产市场的最大挑战,并非是土地拓展融资困境或是销售政策突破,真正能够解决且切身问题的只有是这些存量商业地产的盘活。但是如何界定持有或收购的商业地产属于优质项目?什么样的项目才能够出租?什么样的项目才便于散售或整售?我今天试图与诸位分享一些的我的部分观点。

  一般指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街、社区商业、批发市场等。而我认为就是除此之外还涵盖写字楼、酒店、会所、游艇会、酒庄、公园、影城、高尔夫球场等具有商务属性的不动产。商业地产与住宅地产最大的不同在于商业地产是一种固化的资本,可增值、可流通,是一种用于经营的生产资料,这是商业地产的核心逻辑。

  但是如何让一个项目能够实现增值、炒作与流通,这就需要前期对项目进行精准的定位和研判。现实中由于很多公司的土地拓展人员多数属于住宅地产出身,对于商业地产并没有清晰的认知,这就导致了项目在前期就没有做好定位,加之设计部门也是以住宅理念去设计项目,使得商业项目在落地后无法被各类商业所认可。

  1、对目标城市研究分为好几个方面,如南北地域、气候分析、城市政策、城市规划等方面。这任何一个方面都可以独立成章,但是为了简化,在此只是泛泛而过。譬如气候因素的具体表现就是北方城市四季分明,尤其是冬季气温较冷,这会导致在项目自身设计时有着供暖系统的设计,进而导致商业的建筑成本增加。而南方城市雨季较长雨水较多,则项目的排水体系如何设计又与北方不同,是否需要在项目外部设置遮雨栏等,以便于引导顾客入场消费。而政策分析又可以有效判断出当地政府对于商业地产的看法,譬如城市是以工业或是农业为主,城市未来扩展主导方向或城市对于居民消费的引导,城市规划方案等。举个例子,某城市在开发商签署商业开发协议后又将其门口的交通主干道改为高架桥,从而使得项目展示面大大缩小,街道宽度变大,使得顾客增加了安全成本因素,最终使客流减少,商户也无法获得预期利润,最终导致项目并没有获得市场认可。

  2、人口研究的意义在于有效分析城市中的民族、年龄、出生率、学历层次、收入比、家庭比、客群等问题。如果能够有效的分析当地人口,就能精准的设计项目。譬如一座城市中高学历人口较多且出生率较高,那么项目中的文化娱乐、儿童零售、餐饮等项目均能够获得不错的业绩,商户的入住意愿较强。反之如果是一座农业人口城市,收入水平处于中下游,那么在项目设计时试图以高端奢侈品或潮流快消品商户作为主力店来设计就是荒唐的。另外就是对于人口客群的研究问题是我国商业地产中一直比较缺失的一块,不去了解目标客群的消费年龄、消费理念和价值观,无法得知顾客的价值取向问题。譬如我国自1978年我国将计划生育作为基本国策以来,人口出生率峰值存在于80后群体,在1987年出生率达到峰值的2.3%。80-84年人口出生率均值为2.0%、85-89年为2.2%,而90后人口出生率均值为1.8%、00后为1.2%。同期80后出生人均年消费值是2200元,低于90后的5000元和00后的10000元以及10后的20000元。95后全面享受高人均GDP和低人口出生率的正剪刀差成长红利。这代表着90后以及95后所具备与80后完全不同的消费理念和价值观,衍生到现实中就会发现,美颜、自拍、汉服等等因素会与80后的消费理念不同。经营中有这些因素的商户更符合消费潮流,这也是这几年中商业地产中的商户为何会有众多的网红店的原因。

  一定要对人口问题有一个多维度的观察取值,类似城市人口结构研究、项目客群研究等等问题。如果没有认识到人口因素的问题,那么无论是商业地产项目或是文旅地产项目,均无法获得正向的价值认同客群,最终一定会传导到项目上,使得项目价值无法体现。

  3、产业研究属于很多开发商并不重视的一个环节。譬如华南某城市,整体的发展策略一直是以工业为主,城市中引入了大量的工业企业。这些企业往往占地面积巨大,有着众多的厂房和宿舍且交通便利,开车半小时内就可到达市中心区域。很多开发商进入该城市后并没有去研究城市产业,一昧的为消化面积而强行建设5A级写字楼。最终项目没有承租人去租赁,销售也无法获得市场认可,背后只有银行的尴尬微笑。其实站在现在世界经济的主旋律是产业分工的形态。能源、资源、制造、农业、金融、文旅、科技研发和工业设计,已各自被几大板块划定了边界,而且会是数百年持续的形态,其它国家毫无染指的机会。目前中国是以制造业为主,现在正在试图发展科技研发和工业设计和文旅这一块。制造业基本被东部沿海城市所垄断,西部城市只有越来越没落。所以所谓的城市化一定会是东部城市的崛起和富裕的过程,但目前大量的城市都到了工业化的后期,要往高端科研和工业设计这个领域导入,以前关注的是如何培养制造业流水线工人,对于基础科学没有任何重视,所以要搞科技研发,就需要大量的科技人才和大学来推动。而为了有效盘活这些人口,就需要靠文旅项目来促进城市的繁荣感和文化感,这就是这几年来为何几座大城市拼命抢人和努力开发旅游业的根本因素。这个问题表面看是产业问题,在商业地产应用层面就是要看城市是往什么方向发展,高端人才将加速向东部集中,低端制造业和从业人员,会持续留在西部区域。如果忽视了产业因素,盲目的去开发、收购项目却难以为继。即便后期出售时也回失去了想象空间。

  4、多数开发商对于竞品的认知,仅限于参考其租金、售价、品牌或空间结构。却没有认识到竞品项目中的缺点问题才是自身项目最应该重视的问题。竞品项目有LV,那么自身设计时也按LV级别的应用需求来设计。项目竞品有电影院,于是也在顶层设置十四米层高。■□完全不考虑自身有没有能力将商户招徕进来的能力和后期的运营能力。很多开发商说市场项目同质化严重,其实自身从设计和定位阶段就存在着严重的同质化问题。一家商业中存在着区位不合理、设计不规范、经营无章法的毛病,后来进入者也往往陷入此困境。聘请的代理行又为了获得甲方老板孤芳自赏认可的规划方案和后期代理权,在前期阶段不敢也不肯说出真实的评价。实践中很多商业地产项目就是没有对自身有正确的评价和认知,只听爱听的想听的,线、

  。对于任何一个商业地产项目,最致命的问题不在于设计环节、不在于运营环节,而是整体城市中对于商业地块的供应量问题,而这个问题与住宅地产的逻辑完全不同。很多土地拓展人员或商业地产投资者没有这个认知,以为与住宅地产一样是只要有供应,不怕没有消费者来投资或买单。▲★-●以沈阳为例,从2007年起沈阳市集中商业的新增供应量平均每年以60.13万平的速度向上增长。截至2018年沈阳集中式商业存量已经近乎900万平(只是集中式哦,没有包含其他类型的商业)。而以城市的人口结构及消费能力来看,沈阳商业地产的体量早已超出合理范围,开业失败、再开业再失败,乃至沦落为整体空置的项目比比皆是。再譬如成都的商业地产截至 2018 年底,核心商圈存量规模达 330 万㎡,整体存量超过 1000 万㎡。大家一起相互抢有限的品牌,相互比拼装补、比拼租金、比拼免租期,谁都吃不饱,谁都活不好。当然供应量也是有积极影响的,在具体商圈上会存在客流聚合,落位互补的情形,促使商圈增长。6、

  。商业地产比拼的是项目地段,更是对于一座城市中商圈价值的认定。可商圈也分为很多种,比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等等形态。譬如在增量商圈类型中获得了一座商业地产项目,就无惧项目自身的形态、设计、类型和定位问题。基本上只要是有产品就能使得商户获得回报。而在持续性商圈中,就需要比拼项目的空间、调性、品牌、租金等各种因素。若是塌陷商圈,那么就存在着恶性竞争,持续衰退的情况,当然塌陷商圈的成因比较复杂,比如交通改道、城市规划、环境整治等都有可能促成。这对于在前期拓展或投资过程中的决策有着重大影响的因素,往往没有被重视。以电影院为例,目前国内一线城市成熟商圈已趋于饱和状态,这是由于商圈内消费客流总数有限,商业项目却在不停增长。一座综合体就有一家影院,十座就有可能有十家,持续性商圈内的消费客流总量却还是固定不变,假如在此类型商圈内再多出现数家影院,势必导致商户盈收下滑甚至血本无归的情形存在,因为商业供应超过了总客流的临界值。7、

  数据不会骗人的前提是客观环境不变,而数据是商业地产在投资与回报测算时的空间环境静态精细测算,是建立在上述条件的认知基础之上,不应过分迷信与依靠。忽视了前述环境的调研,一切数据不过是凭空臆测和盲目推导。市场上的存量商业都是经过了前期测算和推导,但是为什么后期却存在开业不成功或运营失败的情形?不是数据靠不住,而是调研拓展方法存在着重大纰漏。二)文化特征

  。整个问题其实很难讲明白,我只能以举例的形式来说明。譬如某广东开发商一开始试图在重庆开设一家以国际化的餐饮为主力商户的小型商业项目,这种只能以黑人问号脸表示的感情不知道你们能不能理解。再譬如某北方城市,开发商开发了一座水乡文化的水系古镇项目。嗯,你们自己感受。2、

  。城市空间的发展往往涉及到一座城市未来十年甚至数十年的发展导向。上海二十年前没有人重视浦东、深圳十年前南山也并不火热,北京至今还有很多人不看好通州。所谓自古不谋万世者,不足谋一时; 不谋全局者,不足谋一域。既然商业地产是可以用来炒的,那么在价位最低时吸入,在价格合适时抛出就是盈利的最大秘诀。只不过何时在何地收入何种项目,却需要有着正确是价值认识。由于时间关系,我只是粗浅的与各位表述了一下我对于目前商业地产拓展或投资中的一些个人看法,商业地产的拓展投资中首要关注的就是地块或项目价值判断。但此判断是一种多方面多维度的综合价值审核,需要从商户的角度去考虑什么样的产品能够产出利润,进而才能够从开发商或投资者的角度去看待土地的资本价值。脱离了这个理念,那就只是机械的炒地块炒房而已。存量房无法变现,价值无法体现,依旧会回到一个恶性循环的怪圈之中。

  此处商业地产的定位是指大定位,即是持有型还是销售型?是百货、购物中心、奥特莱斯还是批发市场或建材家居城?是写字楼或是酒店产品?如果是酒店产品,是五星级酒店还是三星级酒店?如是五星级酒店产品,是商务五星级酒店还是度假型五星级酒店?此类定位划分必须在产品前期就进行界定。我将其分为三类:

  1、土地招拍挂阶段为了获取住宅地块,而对其中配比的商业地块一起摘牌后发现自身既需要重资建设,又无能力经营,所以只能以最低标准建设后推向市场,妄图快速去化后回本(当然我理解开发商是为了获得住宅地块而被迫吞下鱼饵,但是一定要考量清楚后再去拿地);

  2、毫无经验的贸然答应政府要求,同意在商业地块上建设不适合的购物中心、◆◁•五星级酒店或甲级写字楼,按照政府进度赶工后开业,但是市场反应冷淡,导致项目变成商业不良资产;

  3、住宅团队并不懂商业地产,测算方式与理论套用住宅模式来进行建设和经营,但是发现实际情况并不相符;

  5、轻信财务测算,以数据测算作为唯一判断工具。以一种“小心假设,大胆论证”的大无畏精神去霍霍老板的钱,可爱。

  。在选地前期往往会受到一些直观因素影响,比如客流量、比如新城区、比如交通节点,这些充满想象力的词汇冲击着土拓人员的脑海,一座座高楼大厦仿佛已经屹立在眼前,只要此处有商业地产项目信息放出,很多公司蜂拥而至试图获得项目,但是实际情况其实并不乐观。以火车站区域为例,很多人以为在火车站区域做商业综合体一定能够获得良好的收益,但现实中发现这种区域只是空有大客流量却无法转化为相应的商业价值。其原因是国人常规思维中火车站区域内商品价格通常会高于其他商业内同等产品20%以上,在此区域内购买高价值产品并不理智,且由于逗留时间较短,内心没有安全感与愉悦意识。所以我们看到火车站区域内的商业多数是以中低端餐饮、便利店为主,鲜见高端商业综合体。如果建设为写字楼,这座城市写字楼供应量会不会挤压掉项目前景?假如是轻工商贸型城市,那么在便利的火车站会减少交通成本,有利于业务拓展。假如是旅游型城市,写字楼有没有人认可?这种待开发地块一定要仔细甄别考量,★△◁◁▽▼千万不要被土地出让者的资料所蒙蔽。多问问自己假如真的这么好,为什么他们不去建设开发?建设后周边是不是有竞争对手?自己做产品以什么定位为主,什么类型的酒店、写字楼和商场?二)未开业项目定位

  。假如资金成本较高,那么建议以短平快的粗暴业态尽快实现开业和资金回流,甚至可以以半自持半销售的模式快速开盘,将风险留给下一家接盘侠。△如果资金成本较低,那可以充分考虑以一定时限或长期持有来经营,为后期发行金融产品铺垫基础。

  1、先期符合市场需求,但随着时间的推移和环境的变化等多方面因素,导致业绩逐渐下滑,最终项目定位与初期设定环境偏离后走向失败;

  常见已开业商业项目中,由于初期的认知问题,往往存在着定位与市场不符的情形,最终造成了项目难以盈利或收益与回报率不相符的情形。所以对已开业项目进行收并购或项目存量房改造时怎样重新认知价值?毕竟市场上的存量商业以此类项目为主,利润最大但也最令人头疼,假如能整理得当就如在瓦砾中挖掘出金子,回报十分丰厚。一旦遇到这种项目,

  项目是否有盘活、提升的价值?收购、包装、销售的故事逻辑中,最有价值的是包装环节。真的让后期购买者看到客流、看到盈收、看到回报率、看到成长可能性,才能将故事链打造完整,也只有这样才会卖出心中所想的价位。说个题外话,有数家投资公司的朋友告诉我,由于公司投资人员多数是金融口和代理行出身,所以拿到的项目要么是完全看到财务指标后就匆忙购买却无法经营,要么是PPT很漂亮却无法落地,现在很多已收购项目既产生不了经营价值,又卖不出去。这种市场乱象还在持续扩大,投资行为变成了长久房东,看来大家的资金成本很低啊。

  2019年时00后已满19岁,未来十年将成为消费的主力军。而现有的商业项目设计者、操盘手多数是五六十岁的年龄。实际上与这批消费者有着巨大的文化分歧鸿沟(

  )。文化属性决定商业模式和社会发展,中国的经济、文化、政治等领域均实现了快速发展,而社会文化属性决定了商业模式与社会的发展。中国商业地产产品形态发展是随着60、70、▼▼▽●▽●80、90、00后用户文化属性的演进而变更,演替过程促进了商业产品迭代过程的形成,60后可能觉得百货大楼就已不错了,而00后却更愿前往更有逼格的沉浸式商业中心区消费。

  各位可以去所在城市的百货大楼门口看看进出客群的主要年龄层次,我说的是百货大楼,不是购物中心哦。

  在实践中则应当尽早考虑到相关因素,比如客群的性别比、年龄比、消费比,比如:

  上图是我早期所做的客群分析报告中的截图,根据图示可以考虑商业项目空间定位应打造女性集聚进行消费娱乐活动的场所。而满足女性精神层面的审美高度需要从视觉、听觉及触觉三方面着手。视觉上对于建筑造型多以曲线形的园路、绿篱、广场空间,与造型优雅的景观小品相结合,而明亮色彩光线的搭配能将空间营造出冷暖差异、四季的时空变幻,适应女性情感曲线。而听觉刺激能触及女性的心灵。本段参考了(《谈女性审美视角下的景观特质》东北林业大学园林学院 郭思思、许大为)

  限于篇幅我不对这个话题再展开了,毕竟没收钱,讲不了太多。但是思维路径请自行思考。

  在判断商业地产项目时,还有个容易被忽视的问题就是项目功能定位的判断。比如商业项目功能规模和配比之间的关系,是写字楼比重大还是购物中心比重大(通常涉及到承重柱网结构问题)?项目中停车场与经营面积之间的比重谁更重要(通常涉及到地上空间与地下空间的比重)?餐饮与零售之间的功能配比(通常涉及到电力、上下水及排烟的比重)。这些参考值一定要在项目投资或收购之前就要考虑到,切不可仅看财务尽职调查与法务尽职调查报告,pk10那看不出来里面的因果关系。更不应靠没有实际参与过商业项目经营的投拓人员来判定,他们不会考虑这些因素。

  最近市场上很多投行和不良资产在疯狂的找商业地产项目,也收购了不少一些烂尾多年的商业盘。结果拿到手里却发现存在着改造成本大、周期长或是种种反商业经营规律的情形存在。包装一下再卖?还想着发Reits?这些项目能做好已经是很了不起了。市场上多数的商业盘都是住宅团队设计的,加之对于项目运营根本没有理念,只想着盖的漂亮,对于使用性在前期没有考虑,这种盘怎么能盈利呢?收购来只会让自己变成房东。

  但是判断一个商业地产盘是否具有价值是一项多维度的综合研判,所以今天我向诸位再介绍一下商业地产研判中的动线问题。此处主要是以购物中心为主:

  商业地产中的动线,在购物中心、◆●△▼●商业街、写字楼、文旅项目中是一项极其重要的规划,通常是指人移动的路线,即如何设计使得消费者在产权方或使用人的意图下尽可能的看到项目,以促成交易。商业动线主要分为外部动线和内部动线。由于购物中心、商业街、写字楼、文旅项目等项目的形态不同、理念不同,所以设计时考虑的底层逻辑也不同,为了不啰嗦,此处仅以常见的购物中心为例。

  一)外部动线规划是指整个项目外部的展示性、通达性、便利性,包括了项目区域车流动线、项目区域客流动线、联系外部道路

  通常说购物中心的外部道路极其重要,在项目拓展时就应当考虑到外联道路现有的交通状况、主入口及广场可面向主道路(此处的主道路指日常客流、车流通过的道路,可以是主干道路,但不能是城市快速道路、高速路等)。此种道路才能吸引客流及方便进出,应当尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路,外联道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路,以保障不会形成客流、车流拥堵,保障项目的通达性。外联道路与完善的交通运输网连结能扩大购物中心的辐射范围,扩大其商圈且能方便购物者到达及货物运送。

  国内常见的优质购物中心,多数均有着优良的交通便捷性。整体设计时与市政步行系统、车行系统、公交系统均存在着较好的结合,充分考虑了展示性、通达性、便利性这三性的基础。所以在项目立项、建设、运营或收购时必须要对项目的整体大交通动线进行充分考虑。包括周边客流潮汐、车流潮汐、瞬间最大通过数等等因素综合调查后才能得出一项准确结论,其结果将作为项目价值、租金依据、运营难度的核心数据之一。

  1)出入口应设于交通量较少的非主道路上,如只能设于较大车流量的道路上,则应当将出入口处尽早入地或分流,以便车辆进出且不会在道路上造成拥堵;

  3)采用效率较高的电子收费系统以节省车辆进出时间,收费点不要设在地面,避免进出停卡,斜坡起步等情形;

  4)如项目周边存在学校、医院、消防队等机构,则出入口应保障30米以外。如存在公共汽车站、铁路平交道起15米以外。如存在十字口、穿越斑马线、横越天桥、地下道上下口起10米以外;

  5)消费者车流出入口与购物中心货物卸货平台出入口尽量分开,如不能分开则应充分考虑安全性与便捷性,以避免安全隐患及拥堵,同时应当按照符合货车要求的通道来设计,如承重、层高、坡度、弧度等。

  除了顾客自驾以外,还应考虑公共交通系统的通达性。自驾或以出租车模式到达目的地后,所需步行的距离通常较短,客流动线主要为停车场或出租车泊客点到购物中心的动线。如系地下停车场则可通过电梯或楼梯到达购物中心。如是较远的停车场则应考虑其可能的动线需要避免穿越交通量大的道路,还应考虑暴晒、雨淋、大风等极端天气的情形,如无法克服则可能需要以立体交通的模式避免。对于一座商业项目,外部公共交通客流动线系统属于最应当优先考虑的动线规划,其能够占据商业项目整体客流总数的80%以上的客流数,必须充分重视。

  二)内部动线是指项目的入口及大堂动线、中庭动线、楼层水平动线、楼层垂直动线、客流动线、物流动线、主入口与购物中心大堂

  购物中心主入口是非常重要的空间形象展示,必须具有明显的识别性,其不但要对将购物中心名称、标识系统(VI)进行显著地展现,还应当对于消费者造成视觉沉淀。由于中国幅员辽阔,各地建筑风格自成体系,所以还应当充分考虑当地特色,如广州骑楼、佛山铺屋下的遮蓬等可以将人行步道接入并促成消费者进铺消费(骑楼与铺屋的区别,可参照梁瑞星先生的《佛山民国初期新辟马路沿路铺屋研究》一文查阅)。

  购物中心的大堂也应具有明显的识别性和视觉冲击力,并在购物中心内的显著位置设置引导服务台以提升项目调性。

  购物中心内的中庭广场一般都是动线的聚合点,是客流最为密集之处。不但可以提供供购物以外的活动使用,另外也是公共休息的区域。所以在建设时一定要在此强力提升装修、照明等空间塑造因素,可以形成为购物中心的价值焦点。

  楼层水平动线的根本目的是使同平面上的店铺空间得到最大化的展示面,要让消费者能看到店铺内的展示细部。但由于楼体的设计因素,楼层动线的布局主要分为线形、环形、风车形。

  1)线性动线,再分解下去可以分为哑铃形、折线形、折线形、L形、U形等多种形态。

  通常线形布局适用于狭长的项目,适合规模较小的购物中心,在线形道路两侧布置店铺,他的优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强。但是缺点则存在回游性差、方向性单一且枯燥。

  环形布局适用于较大面积方形地块项目,要对内部动线形成环路,这样就能够使得店铺可以获得均等的被浏览几率,回游性好,可提高交易成功率,且便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间。不过设计为环形动线,则要求有较大的进深尺寸,且对防火疏散有较高的要求。

  3)风车形动线主要是指风车形、十字形、T形等类型动线。这种动线的实用性很强,不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应项目地块的不同形态,利用率高,但存在回游性差的情形,如果每条“枝”的长度过大,顾客很容易放弃前往其它部分的意愿,而且受地形的影响比较大,空间布置不灵活,不利于租金提升。

  现代大型购物中心往往是多层结构,要诱使消费者前往另一个楼层购物,是楼层垂直动线要解决的问题。垂直交通系统对购物中心内部客流的引导起到关键的作用,将直接对购物中心的经营产生影响。

  A、自动扶梯。垂直升降电梯占用面积少。顾客使用时也比较不会紧张。它的运转费用也比较便宜。它可运载大多数物品,小至婴儿车大至轮椅皆可运载。•●同时它也比自动手扶梯快,安装费用也较为便宜。而且自动手扶梯提供一个购物者的连续动线且减轻购物中心内的拥挤情形,同时它连接不同水平标高的楼层,也能将位于下层的购物者视线引导至较高的楼层。

  B、升降电梯。升降电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具,速度快,安装、运转费用便宜,但容易形成拥堵,还可用于中庭景观与载货作用。

  C、楼梯。楼体的真正作用是在商场内主要起消防疏散的功效,通常布置在建筑的角部或靠外墙处,在满足消防要求的前提下,尽量压缩步行楼梯的面积,可通过设计特色,做成美化街道的景观。

  D、自动步道具备可承载手推车、婴儿车、购物车等,运输率较高,而且没有台阶等优点,但所占空间较大。

  5)客流动线。客流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用,很多位于不同区域、不同楼层的店铺,要通过客流动线有机地将它们联系起来,共同创造最大的商业价值。所以开发商应根据面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则,指导购物中心客流动线的设计,而乙方则同样依据这些原则选择价值最大化的场地。

  其中客流动线米应考虑设置兴趣点或休息处,动线宽度根据商铺的设置情况采用不同的设计数据。同时客流动线的的空间形式根据其开敞程度可分为封闭式、露天式或半露天式。

  A、封闭式的好处在于为消费者提供一个舒适的环境,延长营业的时间,同时保证在严酷的气候条件下,消费者和零售商照样能够享受到舒适的环境。并对于为展览、表演、娱乐和促销以及其他社会活动的场所增加了商业机会。缺点是需要处理好自然采光和人工照明之间的关系,引入自然光同样能够达到良好的室内光线效果。更重要的是对防火、排烟和逃生设施的要求比露天式的高得多。

  B、露天式或半露天式。其在技术和经济上受到的限制相对较少,无需通风装置和统一的中央空调,消防要求较低,依托于楼与楼之间的间距能够形成自然的街区,形成开放式的购物中心,增加了顾客与自然亲近的机会。但是这种形态受天气、气候影响很大,我见过华南某项目就是露天式项目,客流动线完全暴露在烈日之下,每年的6-11月均是高温状态,完全没有消费者愿意在白天前往。一问开发商才得知设计师是华东某设计院的,完全没有考虑气候因素。

  6)物流动线。此处所说的物流动线是指项目内部动线。需要注意的是货运车流提前与购物车流分离开,避开购物者的视线,根据人车分流的前提,设置地下货物通道或地面卸货区。应当设置单独的服务出入口和通道,禁止穿越购物停车场与购物区。

  物流动线要方便通畅,符合各种货运车辆的行车规范和要求,并尽量避开购物者的视线。

  商业项目中的动线通常属于可以变更或者改造的设计要素,其中的门道非常多,但往往也是被众多开发商、购买者所忽视的问题。很多没有经验的金主在购买项目后才会发现项目没有所设想的那么好,比如说不合理的动线、反商业规律的设计,改造成本巨大,租金无法提升,真是鸡肋般的存在。

  我一直说项目尽调时不能只看财务报表和法律风险,那些数据都是理论推测。◇▲=○▼=△▲脱离了实际运营层面,任何的报表都不可信。

  曾服务于多家知名标杆地产企业历任区域及集团成本副总、成本总;从施工单位到地 产开发商,从项目公司基层到区域公司再到集团总部;◆曾在万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人,熟悉地产标杆“两万”-- 万科、万达成本管理体系与项目操作实践。曾参与万达旅游度假区数百万方综合体(住 宅、商业小镇、多个五六星级度假酒店、主题公园、国际级山地高尔夫、滑雪场、城市 商业)管控,在住宅地产、商业地产、旅游地产、▼▲五星酒店、产业地产的成本管理、项 目管理方面拥有丰富经验;

  ◆上海某商业地产机构董事副总裁及某地产集团副总裁,负责各城市公司运营管理及分 管总部(营销、设计、工程、成本、人力资源、行政、物业)7 大职能条线。